Zasiedzenie

Najkrócej rzecz ujmując, zasiedzenie to nieodpłatny i legalny sposób na nabycie własności rzeczy (nieruchomości i ruchomości – np. samochodu) na skutek jej posiadania samoistnego przez przewidziany prawem okres czasu, zwany okresem zasiedzenia.

Podstawową przesłanką nabycia nieruchomości przez zasiedzenie jest nie jakiekolwiek długoletnie jej posiadanie, lecz musi być to posiadanie samoistne, określane jako posiadanie właścicielskie.

Aby zakwalifikować kogoś za posiadacza samoistnego, muszą być spełnione kilka przesłanek

1. Posiadacz sam siebie powinien uważać za właściciela (animus possidendi)
2. Posiadacz powinien korzystać z gruntu jak właściciel (corpus possessionis) – w zależności od sytuacji zajmować nieruchomość, podejmować wobec niej samodzielnie podstawowe decyzje gospodarcze i inwestycyjne, opłacać podatki
3. Posiadacz powinien być uznawany przez inne osoby (w tym sąsiadów) a także najlepiej przez instytucje jako właściciel posiadanej nieruchomości.

Z powyższego wynika, że nie jest posiadaczem samoistnym nieruchomości ten, kto włada nią na podstawie umowy (dzierżawy, najmu, użyczenia czy innych umów). Takie posiadanie określa się mianem posiadania niesamoistnego (zależnego).

Trzeba jednak podkreślić, że posiadanie niesamoistne może przemienić się w posiadanie samoistne. Może stać się to przykładowo wtedy, gdy po zakończeniu umowy posiadacz nie zwraca nieruchomości właścicielowi i zaczyna gospodarować na niej samodzielnie „na własną rękę”, tak jakby był jej właścicielem.

Jak wspomniano wyżej, obecnie obowiązujące przepisy kodeksu cywilnego przewidują następujące okresy wymagane do zasiedzenia:

1.    20 lat przy samoistnym posiadaniu nieruchomości w dobrej wierze,
2.    30 lat przy samoistnym posiadaniu nieruchomości w złej wierze.

Posiadacz samoistny w dobrej wierze to osoba, która jest błędnie przekonana, że przysługuje jej prawo własności, ale to błędne przekonanie jest usprawiedliwione okolicznościami sprawy. Typowym  przykładem posiadania w dobrej wierze jest posiadanie nieruchomości na podstawie aktu notarialnego, który okazuje się być nieważny. Nieważność umowy powoduje, że nabywca nieruchomości nie staje  się jej właścicielem. Jest jednak posiadaczem w dobrej wierze, gdyż ma usprawiedliwione przekonanie, że nieruchomość należy do niego.

Z kolei zła wiara w kontekście zasiedzenia polega na tym, że posiadacz wie lub na podstawie okoliczności powinien wiedzieć, że nie jest formalnym właścicielem posiadanej rzeczy. Warto pamiętać, że zasiedzenie w złej wierze nie jest pojęciem moralnym, a czysto prawnym.

Przykładem sytuacji, w której posiadacz wie, że nie jest właścicielem, jest zawarcie nieformalnej umowy kupna nieruchomości, co  przesądza że posiada ją w złej wierze (bo powszechnie wiadomo, że nieruchomość kupuje się tylko u notariusza).

Stwierdzenie nabycia nieruchomości przez sąd w drodze zasiedzenia odbywa się w trybie nieprocesowym.
Postępowanie to inicjuje wniosek o zasiedzenie złożony przez osobę, która ma interes prawny w stwierdzeniu zasiedzenia. Przyjmuje się, że taki interes ma posiadacz domagający się stwierdzenia zasiedzenia na swoją rzecz lub na rzecz jego poprzedników prawnych a także wierzyciel samoistnego posiadacza.

We wniosku należy m.in. :

1. podać adres sądu, dane samego wnioskodawcy i uczestników postępowania,
2. określić przedmiot zasiedzenia i jego wartość,
3. podać uzasadnienie żądania wniosku,
4. wskazać dowody potwierdzające żądanie,

Do wniosku jeśli to możliwe, warto dołączyć odpis księgi wieczystej lub wypis z ewidencji gruntów dla zasiadywanej nieruchomości oraz wyrys z mapy ewidencyjnej.